Haus oder Wohnung in Portugal kaufen: Mit diesen Zusatzkosten musst Du 2026 rechnen.
Eine Wohnung an der Algarve kostet 250.000 Euro – also benötigt man 250.000 Euro? So einfach ist die Rechnung beim Immobilienkauf in Portugal nicht.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen Steuern, Registrierungs- und gegebenenfalls Finanzierungs- sowie Anwaltskosten. Besonders für ausländische Käufer ist 2026 eine wichtige Änderung hinzugekommen.
Wer eine Immobilie in Portugal sucht, sollte deshalb nicht nur überlegen, welchen Kaufpreis er finanzieren kann. Entscheidend ist, wie hoch die Gesamtkosten bis zum tatsächlichen Eigentumserwerb ausfallen.
IMT: Die wichtigste Steuer beim Immobilienkauf
Der größte steuerliche Zusatzposten ist normalerweise die Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, kurz IMT.
Diese Steuer wird vom Käufer bezahlt.
Grundlage für die Berechnung ist grundsätzlich der Kaufpreis oder der steuerliche Immobilienwert „Valor Patrimonial Tributário“ – maßgeblich ist der höhere der beiden Werte.
Wie hoch die IMT ausfällt, hängt unter anderem von Art, Wert und Verwendung der Immobilie ab.
Für eine Immobilie, die als eigener dauerhafter Hauptwohnsitz genutzt wird, gelten 2026 progressive Steuersätze. Bis zu einem steuerpflichtigen Wert von 106.346 Euro fällt dabei grundsätzlich keine IMT an. Danach steigen die Sätze stufenweise. Bei sehr hochwertigen Immobilien gelten feste Steuersätze.
Achtung für ausländische Käufer: wichtige Änderung seit 2026
Dieser Punkt ist besonders wichtig, wenn Du aus Deutschland eine Immobilie in Portugal kaufen möchtest.
Seit einer Änderung des portugiesischen IMT-Gesetzes vom 20. Mai 2026 gilt beim Erwerb einer Wohnimmobilie durch einen nicht steuerlich in Portugal ansässigen Käufer grundsätzlich ein IMT-Satz von 7,5 Prozent.
Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen.
Die Sonderregel greift beispielsweise nicht dauerhaft, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb portugiesischer Steuerresident wird. Eine weitere Ausnahme kann unter bestimmten Bedingungen gelten, wenn die Immobilie innerhalb von sechs Monaten langfristig zu den gesetzlich vorgegebenen Bedingungen vermietet wird. In diesen Fällen kann die Differenz zur normalen Besteuerung auf Antrag korrigiert werden.
Gerade für Deutsche, die zunächst eine Ferien- oder Zweitwohnung an der Algarve kaufen möchten, kann diese Änderung die Kaufnebenkosten erheblich beeinflussen.
Stempelsteuer: zusätzlich 0,8 Prozent
Mit der IMT ist es noch nicht getan.
Beim Immobilienkauf fällt zusätzlich die portugiesische Imposto do Selo, also Stempelsteuer, an.
Beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie beträgt sie 0,8 Prozent des maßgeblichen Wertes.
Bei einer Berechnungsgrundlage von 300.000 Euro wären das beispielsweise:
300.000 Euro × 0,8 % = 2.400 Euro Stempelsteuer.
Diese Position lässt sich relativ einfach kalkulieren und sollte von Anfang an ins Budget aufgenommen werden.
Registrierung und Kaufabwicklung kosten ebenfalls Geld
Nach dem steuerlichen Teil folgen die formalen Kosten des Eigentumserwerbs.
Eine Möglichkeit ist in Portugal der staatliche Service Casa Pronta, über den verschiedene Formalitäten rund um Kauf und Registrierung gebündelt abgewickelt werden können.
Für einen Vorgang mit einem einzelnen Registrierungsvorgang werden aktuell 375 Euro berechnet. Sind mehrere Registrierungsvorgänge erforderlich – beispielsweise Kauf und Hypothek bei einer Finanzierung – können es 700 Euro sein. Die genannten Beträge beziehen sich auf eine Immobilie.
Auch diese Beträge gehören in eine realistische Kaufkalkulation.
Anwalt: Sparen an der falschen Stelle?
Bei einem Immobilienkauf im Ausland würde ich einen weiteren Betrag grundsätzlich einplanen: die unabhängige rechtliche Prüfung.
Ein eigener portugiesischer Anwalt kann beispielsweise kontrollieren, ob der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist, ob Belastungen bestehen, ob Genehmigungen und Registerdaten stimmen und ob der Kaufvertrag problematische Klauseln enthält.
Die Kosten sind nicht gesetzlich pauschal festgelegt. Sie hängen vom Anwalt, Kaufpreis und Umfang der Tätigkeit ab.
Gerade deshalb sollte man sich vor der Beauftragung ein konkretes Angebot geben lassen.
Wichtig ist vor allem die Unabhängigkeit: Der Käufer sollte nicht ausschließlich darauf vertrauen, dass Makler oder Verkäufer seine Interessen schützen.
Finanzierung kann weitere Nebenkosten verursachen
Wer die Immobilie über eine portugiesische Bank finanziert, muss mit weiteren Kosten rechnen.
Dazu können Bankgebühren, Immobilienbewertung, Versicherungen sowie Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit dem Kredit und der Hypothek gehören.
Deshalb sollte ein Käufer nicht lediglich Zinssätze verschiedener Banken vergleichen, sondern sich die Gesamtkosten der Finanzierung aufschlüsseln lassen.
Und nach dem Kauf? IMI nicht vergessen
Mit der Schlüsselübergabe enden die Kosten natürlich nicht.
Eigentümer portugiesischer Immobilien zahlen grundsätzlich die jährliche kommunale Immobiliensteuer IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis.
Für städtische Immobilien liegt der gesetzliche kommunale Steuersatz grundsätzlich zwischen 0,3 und 0,45 Prozent des steuerlichen Immobilienwertes. Die jeweilige Gemeinde legt innerhalb dieses Rahmens ihren Satz fest.
Wichtig: Die IMI wird nicht einfach auf den Kaufpreis angewendet, sondern auf den steuerlich festgestellten Immobilienwert.
Hinzu kommen bei Eigentumswohnungen möglicherweise laufende Condomínio-Kosten für Gemeinschaftsflächen, Aufzüge, Pool oder Garten.
Wie viel Reserve sollte man beim Immobilienkauf einplanen?
Die häufig genannte Faustregel, einfach pauschal einige Prozent auf den Kaufpreis aufzuschlagen, ist 2026 für ausländische Käufer problematisch geworden.
Ein nicht in Portugal steuerlich ansässiger Käufer kann aufgrund des neuen IMT-Satzes eine völlig andere Rechnung erhalten als jemand, der eine Immobilie als steuerlich ansässiger Käufer für seinen dauerhaften Hauptwohnsitz erwirbt.
Deshalb sollte die Rechnung immer individuell erfolgen:
Kaufpreis + IMT + 0,8 % Stempelsteuer + Registrierung + Rechtsberatung + gegebenenfalls Finanzierungskosten = tatsächlicher Kapitalbedarf.
Erst diese Summe zeigt, ob die gewünschte Immobilie wirklich ins Budget passt.
Fazit: Nicht der Kaufpreis entscheidet über das notwendige Budget
Wer 2026 eine Immobilie in Portugal kaufen möchte, sollte seine Kalkulation besonders sorgfältig erstellen.
Vor allem die neue 7,5-Prozent-IMT-Regel für bestimmte nicht steuerlich ansässige Käufer kann einen erheblichen Unterschied machen. Hinzu kommen Stempelsteuer, Registrierung, Rechtsberatung und gegebenenfalls Finanzierungskosten.
Ein scheinbar passender Kaufpreis kann deshalb schnell über das geplante Gesamtbudget hinausgehen.
Die beste Vorgehensweise ist einfach: Vor einer Reservierung oder verbindlichen Unterschrift die individuellen Steuern und Nebenkosten anhand der konkreten Immobilie berechnen lassen.
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