Portugal 2026: Mietobergrenzen in Lissabon, Porto und Braga – neue Regeln für Vermieter!
Portugal setzt neue Maßstäbe beim bezahlbaren Wohnen. Seit dem 14. Oktober 2026 gelten neue Mietobergrenzen für staatlich geförderte Wohnungen.
Besonders zwischen Lissabon, Porto und Braga zeigen sich erhebliche Preisunterschiede. Gleichzeitig sollen steuerliche Vergünstigungen private Vermieter motivieren, günstigeren Wohnraum anzubieten. Doch welche Wohnungen profitieren tatsächlich von der Neuregelung, und was bedeutet das für Auswanderer, Mieter und Immobilienbesitzer? Reise Style erklärt die wichtigsten Änderungen und zeigt, wo die neuen Mietgrenzen liegen.
Neue Mietobergrenzen in Portugal 2026: Welche Wohnungen betroffen sind
Portugal führt neue Mietgrenzen für geförderte Wohnungen ein
Mit der Portaria Nr. 454/2026/1 hat die portugiesische Regierung die zulässigen Höchstmieten innerhalb des vereinfachten Programms für bezahlbares Wohnen festgelegt.
Das Programm trägt den Namen Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, kurz RSAA.
Die Regelung wurde am 13. Oktober 2026 im portugiesischen Amtsblatt veröffentlicht und trat einen Tag später in Kraft.
Ziel ist es, zusätzliche Mietwohnungen zu Preisen unterhalb des regulären Marktniveaus anzubieten. Statt sämtliche Vermieter zu verpflichten, setzt Portugal auf finanzielle Anreize für teilnehmende Eigentümer.
Mietobergrenzen 2026: Lissabon, Porto, Braga und Matosinhos im Vergleich
Die zulässigen Monatsmieten richten sich nach der Gemeinde und der Wohnungsgröße.
| Stadt | Studio T0 | Wohnung T1 | Wohnung T2 |
|---|---|---|---|
| Lissabon | 785 € | 1.006 € | 1.309 € |
| Porto | 652 € | 866 € | 1.118 € |
| Braga | 391 € | 531 € | 671 € |
| Matosinhos | 556 € | 712 € | 927 € |
T0 bezeichnet ein Studio ohne separates Schlafzimmer. T1 steht für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, T2 für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern.
Die Tabelle zeigt die regulären Programmobergrenzen ohne mögliche Ausstattungszuschläge.
Auffällig ist der Unterschied zwischen Lissabon und Braga. Bei einer T2-Wohnung beträgt die Differenz 638 Euro monatlich. Über ein Jahr gerechnet entspricht das 7.656 Euro.
Allerdings handelt es sich um staatlich festgelegte Höchstwerte und nicht um durchschnittliche Angebotsmieten.
Welche Steuervorteile erhalten Immobilienbesitzer?
Für Eigentümer kann die Teilnahme am RSAA steuerlich interessant sein.
Die portugiesische Gesetzgebung sieht unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung der entsprechenden Mieteinnahmen von der Einkommensteuer IRS beziehungsweise der Körperschaftsteuer IRC vor.
Daneben existieren Vergünstigungen bei der Immobilienübertragungssteuer IMT und der kommunalen Immobiliensteuer IMI für bestimmte begünstigte Immobilieninvestitionen.
Diese Vorteile sind an gesetzliche Bedingungen geknüpft und gelten nicht automatisch für jeden Immobilienbesitzer.
Vermieter sollten deshalb vor einer Teilnahme prüfen, ob die möglichen Steuerersparnisse eine gegenüber dem freien Markt niedrigere Miete wirtschaftlich ausgleichen.
Bis zu 20 Prozent Zuschlag für bestimmte Wohnungen
Die Verordnung berücksichtigt auch besondere Eigenschaften einer Immobilie.
Bei einem privaten Parkplatz kann die zulässige Mietobergrenze um zehn Prozent steigen.
Ein weiterer Zuschlag von zehn Prozent ist möglich, wenn die Wohnung mindestens die Energieeffizienzklasse A erreicht und ein gültiger Energieausweis vorliegt.
Beide Zuschläge können gemeinsam berücksichtigt werden.
Beispielsweise erhöht sich die monatliche Obergrenze einer T2-Wohnung in Porto mit beiden Merkmalen rechnerisch von 1.118 Euro auf 1.341,60 Euro.
Damit berücksichtigt Portugal Investitionen in Energieeffizienz und zusätzliche Ausstattung.
Was bedeuten die neuen Mietregeln für Auswanderer?
Wer nach Portugal auswandern möchte, sollte die neuen Höchstbeträge nicht mit einem allgemeinen Mietendeckel verwechseln.
Die Verordnung verpflichtet Vermieter außerhalb des RSAA nicht dazu, ihre Wohnungen zu diesen Preisen anzubieten.
Auch entsteht durch die neuen Grenzwerte kein automatischer Anspruch auf eine entsprechende Mietwohnung.
Für Wohnungssuchende kann das Programm dennoch interessant werden, wenn genügend Eigentümer teilnehmen und geeignete Wohnungen verfügbar sind.
Besonders außerhalb der teuersten Ballungsräume könnten sich zusätzliche Möglichkeiten ergeben. Entscheidend bleiben jedoch das tatsächliche Wohnungsangebot und die jeweiligen Teilnahmebedingungen.
Kann Portugal dadurch seine Wohnungsprobleme lösen?
Die neuen Mietobergrenzen sind ein weiterer Versuch, den angespannten portugiesischen Wohnungsmarkt zu entlasten.
Das Konzept verbindet begrenzte Mieten mit steuerlichen Vorteilen für private Eigentümer und Investoren.
Ob daraus tatsächlich mehr bezahlbare Wohnungen entstehen, wird sich erst anhand der Zahl neuer Mietangebote beurteilen lassen.
Fazit: Für Auswanderer und Mieter schaffen die neuen Regeln zusätzliche Orientierung. Immobilienbesitzer erhalten einen steuerlichen Anreiz, Wohnungen günstiger anzubieten. Eine allgemeine Senkung der portugiesischen Marktmieten ist damit jedoch nicht verbunden.
Weitere Entwicklungen zum Immobilienmarkt und zum Leben in Portugal verfolgt Reise Style regelmäßig.
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